6月18日，建设部发出购房警示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。否则将无法办理房产证。有些项目承诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

　　昨日，记者走访了郑州，发现大多处于郑州城乡接合部的“小产权房”，因为价格便宜，销售依然火热！

　　

［特征］

　　［最大卖点］一套房子便宜十几万

　　昨日，记者在郑州市北环附近一家房地产售楼部看到，售楼人员正在忙碌着。

　　“有空房吗？”

　　“还有２０多套，再晚几天，说不准就没了。”一名２０多岁穿白上衣男售楼人员迎上来，介绍他们的房子情况。他说，这个小区一共３３０００多套房子，去年年底交房，半年多时间就剩下２０多套了。

    “卖得好就是因为这种房子价格便宜。”他算了一笔账，目前郑州市商品房销售均价每平方米３６００多元，一套１００平方米房子，买下来也要３６万多元，加上杂七杂八的费用，４０万元左右。如果买他们这样的房子，均价２６００元／平方米，１００平方米的房子，我们只要３０万元左右，每平方米便宜了１０００多元。一套房子便宜了十几万元。

　　［致命缺点］业主拿不到房产证

　　“买完房子啥时候能给办房产证？”“对不起，我们公司是属于城中村改造，是买村里的地盖的房，土地是集体用地，暂时拿不到房产证，但迟早都能拿到。”

　　这位销售人员坦言，来这里买房的业主都知道这个情况，“图的就是我们便宜。”

　　“我知道他们办不来房产证，但是便宜吗。”现场的一位女士和记者交换着她的心得。她说，买这样的房子确实存在这样的风险，跟周围房价一比较，就凭自己的工资，也只能买这样的房子了。

　　售楼人员也明说，他们的房子没有预售证。这样的房子，就是“小产权房”。

　　［位置分布］集中在三环附近城中村

　　记者走访了多家中介后了解到，这样的“小产权房”资源都集中在三环附近的都市村庄里，城乡接合部最集中，有的就是村里盖的。购买“小产权房”的多是一些“存款不多，但有点钱，也不愿租房”的人。像这样的“小产权房”不管是新房还是二手房一般都需要“一把付清”。

　　“你干吗要这样的房子？”经三路一家房屋中介的房屋经纪人一听说记者想要“小产权房”后，态度并不积极，“这样的房子可不能过户啊！办不了房产证，又没法入户口。以后孩子上学怎么办，存在风险，你要考虑清楚。”

　　“听别人说，这样的房子比较便宜。”记者说。“那你要想清楚了……”这位经纪人在记者一再要求下开始介绍房源。

　　［售楼承诺］　　“有什么问题，肯定由村里出面解决”

　　“担心房产证的问题是没有必要的。”另一位售楼小姐说，现在买房子多是考虑迁户口和孩子上学，他们早已做好各种准备。“再说地是村里的，有什么问题，肯定由村里出面解决。”

　　在北环路另外一家“小产权房”售楼部，穿着红色上衣的女售楼人员同样也是以“低价”来吸引消费者，他们的房子每平方米才卖２０００元，而且房产证两三年后肯定会办的。

　　一位４０多岁的中年女士在听完售楼人员的介绍后，拿着宣传页摇摇头走了，“跟商品房相比，房子是便宜不少，但房产证听着还是有点悬啊。”

　　一位已经买过这样“小产权房”的业主说，当初他们买房时，就是给了一份盖有开发公司自己章的合同，不是建设部规定的购房合同。而这个开发商就是当地村委会注资成立的开发公司。

　　［官方表态］　办不了房产证，不受法律保护

　　建设部这位发言人说，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

　　同样，郑州市房管局有关人员解析，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，不能办理房产证、契税证等合法手续。

　　目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。市民一定要谨慎购买此类房子。

　　［出现原因］　有市场，也因监管力度不够

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京对于此次建设部发出的“小产权房”预警提示表示肯定，“这是一针强心剂，它提醒了一些购房者，不要因为图便宜而最终后悔，如果哪天扩路拆迁，外来户业主是不会拿到赔偿的”。

　　他说，促使“小产权房”产生的原因有二：一是政府监管不力，另外就是目前全国房价普遍偏高。

　　“有需求就有市场。”他说，放眼全国，现在商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，这样的结果催生了“小产权房”的市场需求。

　　就本地而言，目前购房者的收入跟不上上涨的房价，加上廉租房、经济适用房供应不足，这都是促使“小产权房”产生的原因。

　　“做'小产权房'的开发商基本都是没有实力的公司，首先他们没有足够的资金拿到土地证。”他说，目前全国市场乃至郑州市场土地供应量不足以及越来越多的“小开发商”加入这个行业，也是导致“小产权房”产生的原因之一。

　　据业内人士透露，近几年，在城市房价的刺激下，“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

　　“小产权房”与普通商品房的价格比较

　　小区名字         位置                 均价

　　汉飞城市花园    宏达路北、柳林路西     2006年11月发过预售证后均价3000元

　　花半里一期      郑花路东、新柳路西     2007年1月发过预售证后均价3500元

　　小产权房        北环路与经三路交叉口附近    现在均价2000元

   　房价上涨了，房屋纠纷案件也增多了，律师称买房要先看房产证　房产证没下来这房慎买

　　（记者肖风伟实习生赵玲）在郑州，买了无产权证房子的市民还真不少，如今有不少人都面临同一难题——卖主要求解除合同，或者增加房款。

　　对此，律师提醒说：房产证没有办下来的房子，最好别买。

　　昨日，商报Ａ０７版《房子涨价了，官司出来了》一文，报道了郑州市民贾女士夫妇购买了一套没有房产证的单位集资房，两年后卖主又以房产证没有办下来，按照法律规定这样的房子不能转让为由，要求法院判决双方的房屋转让合同无效。

　　文章见报后，读者纷纷来电，诉说自己的类似遭遇。张先生就是其中之一。

　　２００３年７月，张先生通过朋友，以１０万元的价格购买了闫先生的一套房屋，这套８６平方米的房子位于郑州市红专路附近，是闫先生单位的集资房。当时，房产证还没有办下来。

　　前不久，闫先生突然找到张先生，说这房子不想卖了，想掏１５万元把房子再买回去。过后，闫先生又表示，只要张先生再补点儿钱，房产证办下来后立刻过户给他。

　　与张先生不同，读者王先生要“幸运”一些，尽管卖主没有将房子过户给他，但房子的房产证毕竟办下来了。

　　２００３年，王先生买了一套某单位的集资房，购买房屋时也是没有办下来房产证。

　　前不久，房产证办下来了，但在去房管局过户的时候，卖主却反悔了，说不想卖这房子了。

　　［律师提醒］

　　最好不要买无房产证的房子

　　河南国基律师事务所律师凌兴高说，《城市房地产管理法》第三十七条：“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让。”该条规定虽是强制性规定，但属于管理性规范，不是效力性规范，不能作为认定合同有效与否的法律依据。

　　房产证办下来之前，房主对房屋没有处分权，双方签订的房屋买卖合同，在法律上称为“效力待定”合同，尚不产生法律效力。

　　一旦房主取得了房产证，房屋买卖合同也就自然生效，卖主若拒不过户，买主可以向法院起诉。反之，合同则无效。

　　在合同被确认无效后，如果买主为此受到经济损失，可以向卖主索赔。卖主未取得房产证就出卖房屋，对造成合同无效应承担主要责任，而买主购买没有房产证的房子，具有一定的过错，也应自担部分责任。

　　凌兴高说，为避免惹来类似纠纷，最好的办法就是不买房产证没办下来的房子。